Quelle est la procédure à suivre en cas d’impayés ?

A l’heure de la sélection de son locataire, un bailleur va avoir comme principale interrogation celle de savoir si celui-ci sera un bon payeur. Le taux d’impayés de loyers en France s’établit entre 2% et 3%. Certes, ce n’est pas fréquent mais lorsque cela arrive, la procédure de recouvrement des loyers impayés est longue et laborieuse. Il est essentiel d’être rigoureux dans le suivi des différentes étapes, qu’elles soient gérées directement par le bailleur, l’agence ou par sa caisse de garantie. Dans ce cas, Effirent, s’engage à vous apporter toute son savoir-faire.

Le loyer impayé : principale cause d’expulsion de locataires

Le droit a retenu 4 causes d’expulsion de locataires, le loyer impayé en est la principale, voici les 3 suivantes :

• Absence de transmission de l’attestation d’assurance habitation
• Trouble de voisinage répété constatés par décision de justice
• Maintient dans les lieux du locataire malgré le congé donné par le bailleur

La clause résolutoire

• Lors de la signature du contrat de location, le bailleur doit vérifier que le contrat contient bien une clause résolutoire. Celle-ci permettra la résiliation du bail sans discussion
• Le bailleur ne doit jamais tenter de faire partir son locataire en direct. Il s’expose à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amendes.
• La trêve hivernale court du 1^er novembre au 31 mars. Pendant cette période, il n’est pas possible d’expulser un locataire mais il est possible de poursuivre la procédure d’expulsion. La trêve hivernale ne s’applique pas dans les cas suivants :
  • Le logement se trouve dans un immeuble qui a fait l’objet d’un arrêté de péril
  • L’expulsion est assortie d’un relogement correspondant aux besoins familiaux du locataire (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d’occupants)
  • Une résidence principale (domicile) est squattée (occupé par des personnes entrées illégalement)
  • Une résidence secondaire ou un garage (ou tout autre lieu) est squatté. Dans ce cas, la décision d’expulsion prononcée par le juge peut explicitement priver les squatteurs du bénéfice de la trêve hivernale.

La procédure, bien que parfois longue et fastidieuse, est simple à comprendre.

Procédure à suivre

1. Tentative de conciliation amiable – durée 1 mois

   – Le propriétaire relance le locataire et éventuellement sa caution, par email ou par simple courrier afin d’essayer de trouver une solution à l’amiable comme l’échelonnement de la dette ou l’abandon d’une partie des créances. Il prévient également son assurance loyers impayés le cas échéant.
   – Dans les 15 jours qui suivent, sans signe de conciliation de la part du locataire, le propriétaire envoie un courrier de mise en demeure au locataire et à sa caution si elle existe

=> Si échec, transmettre le dossier à l’assurance loyers impayés ou bien gérer soi-même et passer à l’étape 2

2. Commandement de payer par huissier : 2 mois

Le bailleur ou l’agence a deux mois pour signifier au locataire un commandement de payer. Pour formaliser sa requête, il doit déposer au greffe de la juridiction compétente un dossier (retrouver le formulaire). Sous 15 jours, Il doit prévenir la caution du commandement de payer. Soit le locataire paie et l’incident est clos, soit la procédure se poursuit au tribunal d’instance.

Le locataire a alors 2 mois pour payer les sommes réclamées et les frais d’huissier. S’il ne peut pas payer, il peut :

• Demander un délai de paiement au juge en saisissant le tribunal d’instance de son domicile
• Demander ponctuellement une aide financière au fond de solidarité pour le logement

=> Si cette étape se solde par un échec alors le propriétaire doit transmettre le dossier au tribunal d’instance.

3. Assignation au tribunal d’instance
   

   Il n’y a pas d’obligation de passer par un avocat pour cette étape. Un formulaire doit être joint au dossier. L’objectif de cette étape est de faire jouer la clause résolutoire, afin de résilier le bail, et de récupérer éventuellement les loyers impayés.

4. Décision du tribunal : 2 à 6 mois

Le juge peut accorder ou non un délai au locataire. Il peut ensuite résilier le bail et prononcer une ordonnance de référé le condamnant au paiement des arriérés de loyer et ordonnant son expulsion. Le locataire devient alors occupant sans bail ni titre, son loyer se transforme en indemnité d’occupation.

5. Expulsion effective du locataire : 2 à 8 mois

• Après avoir obtenu le jugement de résiliation du bail et d’expulsion du locataire, vous pouvez lui délivrer un commandement de quitter les lieux par huissier. Il y a alors 3 possibilités :
  1. Le locataire est présent et quitte les lieux volontairement
  2. Le locataire est absent. L’huissier peut entrer dans les lieux s’il est accompagné d’un policier ou de deux témoins majeurs.
  3. Le locataire est présent mais refuse de quitter les lieux
• Dans les 2 premiers cas, l’huissier peut dresser un procès-verbal de récupération du logement, entreposer des meubles, faire changer les serrures
• Dans le cas 3, l’huissier peut recourir à la force publique.

6. Recours à la force publique

L’huissier demande le concours de la force publique auprès de la préfecture qui a deux mois pour répondre. En cas d’absence de réponse ou bien de refus, le propriétaire peut se retourner contre l’Etat en engageant sa responsabilité et en demandant au Trésor Public de rembourser les loyers impayés.

Tout au long de ces étapes, Effirent, en tant que Service de Gestion Locative accompagnera ses clients pour dans les différentes démarches, auprès du locataire, du greffe et du Tribunal.