LMP : statut et avantage fiscal

Conditions pour obtenir le statut LMP

Le loueur en meublé professionnel (LMP) est un propriétaire bailleur qui loue un bien immobilier meublé et qui respecte certaines conditions.

Conditions liées aux recettes locatives

Le propriétaire bailleur est considéré comme un loueur en meublé professionnel dès lors qu’il remplit les conditions suivantes :

• le total des recettes locatives est supérieur à 23.000 euros TTC par an, et ;
• ces recettes locatives dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories suivantes : traitements et salaires, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, bénéfices industriels et commerciaux.

A noter : si les revenus locatifs n’excèdent pas 23.000 euros TTC par an et qu’ils ne dépassent pas les autres revenus d’activité du foyer fiscal c’est le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui s’applique.

Conditions liées à la location

Le logement loué par le LMP peut être un bien meublé loué à l’année, une partie de l’habitation du bailleur ou un logement constituant une location saisonnière.

Pour être considéré comme meublé, le bien doit comporter tous les éléments mobiliers nécessaires à une occupation normale par le locataire. En outre, le logement doit disposer :

• d’étagères de rangement,
• d’un matériel d’entretien ménager,
• de plaques de cuisson,
• d’un four,
• d’ustensiles de cuisine,
• de vaisselle,
• d’une literie comportant couette ou couverture,
• d’une table et des sièges,
• d’un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher,
• de luminaires,
• d’un réfrigérateur et d’un congélateur,
• d’ustensiles de cuisine.

A noter : depuis le 9 février 2018, l’obligation de s’inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS) pour obtenir le statut de LMP n’est plus de rigueur. Le Conseil constitutionnel a jugé que cette obligation était contraire à la Constitution.

Fiscalité du loueur en meublé professionnel

TVA

La location meublée professionnelle n’est pas soumise à TVA.

En revanche, dans certaines hypothèses, l’ensemble des prestations du loueur en meublé professionnel peut être soumis à TVA si, en sus de la location meublée, il exerce trois des quatre prestations suivantes :

• le petit déjeuner,
• Le nettoyage quotidien des locaux
• La fourniture du linge,
• la réception de la clientèle.

Imposition

La location en meublé exercée à titre habituelle constitue une activité commerciale. Les loyers perçus dans le cadre de cette activité relèvent de la catégorie des bénéfices industriels ou commerciaux ou de l’impôt sur les sociétés (IS) si l’activité est exercée via une société.

Le loueur en meublé professionnel peut choisir entre trois régimes d’imposition :

• la micro-entreprise si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 70.000 euros ;
• le régime réel d’imposition ;
• l’impôt sur les sociétés si l’activité est exercée via une société.

Si l’activité est exercée par l’intermédiaire d’une société, les loyers sont soumis à l’impôt sur les sociétés.

Dans les autres cas, comme il s’agit d’une activité professionnelle soumise au régime réel d’imposition (sauf pour la micro-entreprise), les charges locatives sont déduites des loyers perçus pour leur montant réel :

• frais de notaire,
• frais d’entretien et de réparation,
• frais de gestion et d’assurance,
• intérêts d’emprunt,
• impôts locaux,
• amortissement du mobilier et des améliorations sur un délai de 5 à 10 ans, ce qui permet de déduire chaque année entre 10 % et 20 % de leur prix.

Avantages du statut de loueur en meublé professionnel

Imputation des déficits

Le principal avantage du statut de LMP est la possibilité d’imputer un éventuel déficit d’exploitation sur le revenu global du foyer. Si le revenu global n’est pas suffisant, le déficit est alors reportable sur le revenu global des six années suivantes.

Taxation des plus-values

En cas de cession du bien immobilier, le loueur en meublé professionnel est soumis au régime des plus-values professionnelles et non pas des particuliers. Si le bien a été acquis il y a moins de ans, la plus-value est alors soumise à l’impôt sur les revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Si l’acquisition a eu lieu il y a plus de deux ans, la plus-value est une plus-value à court terme à hauteur des amortissement déduits et, pour le surplis, une plus-value à long terme imposée au taux forfaitaire de 16 % auquel s’ajoute les prélèvements sociaux.